Có đất, có ngân sách và tìm được đội thợ — liệu đã đủ để bắt đầu xây nhà? Trước ngày khởi công, một vài việc chuẩn bị đúng thứ tự có thể giúp gia đình tránh phải sửa thiết kế, gián đoạn thi công hoặc cắt giảm chất lượng vì vượt ngân sách.
1. Kiểm tra đất và quy hoạch trước khi chọn mẫu nhà
Trước khi quyết định xây bao nhiêu tầng, hãy kiểm tra mục đích sử dụng đất, ranh giới thực tế, lộ giới, khoảng lùi và các chỉ tiêu xây dựng áp dụng tại vị trí dự kiến.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đồng nghĩa với việc được xây theo mọi phương án mong muốn. Một mẫu nhà đẹp trên mạng có thể không phù hợp với điều kiện khu đất của bạn.
Việc nên làm đầu tiên là mang thông tin thửa đất đến cơ quan tiếp nhận thủ tục xây dựng tại địa phương để được hướng dẫn, rồi mới chốt phương án thiết kế.
2. Năm 2026 có còn phải xin giấy phép xây dựng?
Không nên hiểu rằng năm 2026 mọi nhà ở đều được miễn giấy phép. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực chung từ ngày 01/07/2026; riêng quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 43 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.
Theo điểm g khoản 2 Điều 43, trường hợp miễn đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng đồng thời điều kiện dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và nằm ngoài các khu vực quy hoạch, quản lý kiến trúc được liệt kê trong luật. Vì vậy, chỉ nhìn số tầng hoặc diện tích là chưa đủ để kết luận được miễn.
Trong thực tế, câu hỏi cần hỏi là: “Thửa đất của tôi, với quy mô này, phải thực hiện những thủ tục nào?” Gia chủ nên xác nhận hồ sơ, đầu mối tiếp nhận và nghĩa vụ trước khởi công tại địa phương, thay vì áp dụng lời truyền miệng hoặc thủ tục của một căn nhà khác.
3. Tính ngân sách đến lúc dọn vào ở
Đơn giá xây dựng theo mét vuông chỉ là điểm khởi đầu. Hãy yêu cầu làm rõ phần đã bao gồm và phần chưa bao gồm: thiết kế, thủ tục, phá dỡ, móng, hoàn thiện, nội thất, thiết bị, sân cổng và chi phí chỗ ở tạm.
Nên có một khoản dự phòng riêng, phù hợp với mức độ hoàn chỉnh của thiết kế và điều kiện công trình. Đừng sử dụng hết ngân sách ngay trong hợp đồng xây dựng rồi mới tính đến bếp, máy lạnh và đồ nội thất.
4. Chốt cách sống trước khi chốt mặt tiền
Hãy cùng gia đình trả lời: cần bao nhiêu phòng, có người lớn tuổi không, để xe ở đâu, phơi đồ thế nào, có làm việc tại nhà hay dự định thêm thành viên?
Những chi tiết dễ bị bỏ quên gồm chỗ lưu trữ, ánh sáng tự nhiên, thông gió, vị trí máy lạnh, ổ cắm và đường thoát nước. Bản vẽ xin phép phục vụ thủ tục; thi công còn cần hồ sơ đủ chi tiết về kiến trúc, kết cấu và điện nước.
5. Xem công trình thực tế trước khi chọn đội thi công
Đừng chỉ so giá hoặc nhìn ảnh quảng cáo. Nên xem cả công trình đang làm và nhà đã sử dụng, hỏi về cách xử lý phát sinh, thấm dột và bảo hành.
Hợp đồng cần ghi rõ vật liệu, phạm vi công việc, tiến độ, nghiệm thu, thanh toán và trách nhiệm bảo hành. Mọi thay đổi nên được thống nhất về chi phí và thời gian trước khi thực hiện.
6. Chuẩn bị cả những việc ngoài bản vẽ
Trước khởi công, hãy kiểm tra đường vận chuyển, nơi tập kết vật tư, điện nước thi công và phương án thoát nước khi mưa. Với nhà liền kề, nên ghi nhận hiện trạng nhà bên cạnh và thống nhất cách bảo vệ trong quá trình xây dựng.
Lịch thi công cũng cần tính thời tiết, thời gian đặt hàng và các mốc kiểm tra chất lượng. Đừng ép ngày dọn vào ở bằng cách bỏ qua thử chống thấm hoặc kiểm tra điện nước.
Một ngôi nhà thuận lợi bắt đầu từ những quyết định rõ ràng trước khi xây. Ferry Archi đồng hành cùng gia chủ để xác định nhu cầu, kiểm tra điều kiện khu đất và chuẩn bị phương án kiến trúc, kỹ thuật phù hợp với ngân sách.
Nguồn tham khảo pháp lý: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Chuyên trang Xây dựng chính sách, pháp luật — Cổng Thông tin điện tử Chính phủ. Gia chủ cần kiểm tra thủ tục áp dụng tại địa phương trước khi khởi công.
